Trong nhiều năm, người ta thường nhìn bất động sản như nguyên nhân của những vấn đề kinh tế hiện tại ở Trung Quốc và Việt Nam.
Cách nhìn đó chỉ đúng một nửa.
Thực tế, bất động sản từng là một trong những động cơ quan trọng tạo ra kỳ tích tăng trưởng của cả hai quốc gia.
Mô hình này vận hành khá đơn giản:
đầu tư nước ngoài → công nghiệp hóa → tạo việc làm → thu nhập tăng → đô thị hóa → mua nhà → giá đất tăng → tín dụng mở rộng → xây dựng và tiêu dùng tiếp tục tăng.
Bất động sản không đứng riêng lẻ. Nó kéo theo ngân hàng, thép, xi măng, xây dựng, nội thất, hạ tầng, tài chính địa phương và hàng loạt ngành dịch vụ khác.
Trong vài thập kỷ, vòng tròn đó hoạt động cực kỳ hiệu quả.
Nhưng mọi engine tăng trưởng đều có giới hạn.
Khi bất động sản chạm trần
Vấn đề bắt đầu khi ba thứ xảy ra cùng lúc.
Thứ nhất, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập.
Một nhóm sở hữu tài sản trở nên giàu hơn rất nhanh, trong khi phần lớn người lao động không thể theo kịp mức giá mới.
Thứ hai, dân số già đi và tỷ lệ sinh giảm.
Nếu số hộ gia đình mới tăng chậm hoặc bắt đầu giảm, nhu cầu nhà ở về dài hạn cũng không thể tiếp tục tăng với tốc độ cũ.
Thứ ba, nợ đã trở nên quá lớn.
Khi người dân, doanh nghiệp và chính quyền địa phương đều dựa vào giá đất tăng để duy trì bảng cân đối, bất động sản từ động cơ tăng trưởng dần trở thành một điểm yếu hệ thống.
Đó là lúc mô hình cũ chạm ngưỡng bão hòa.
Việc Trung Quốc chấp nhận để Evergrande sụp đổ có thể được nhìn theo logic này: Bắc Kinh hiểu rằng họ không thể tiếp tục cứu mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản bằng mọi giá.
Nhưng bỏ engine cũ chỉ là một nửa bài toán.
Phần khó hơn là: engine mới sẽ là gì?
Quân bài thứ hai: sản xuất
Câu trả lời của Trung Quốc khá rõ ràng:
advanced manufacturing.
Xe điện, pin, năng lượng mặt trời, máy móc, robot, thiết bị công nghiệp.
Vấn đề là sản xuất cũng có giới hạn.
Bạn có thể làm ô tô rẻ hơn, tốt hơn, nhiều hơn.
Nhưng một gia đình không cần ba chiếc ô tô chỉ vì nhà máy có thể sản xuất ba chiếc.
Đây là bài toán cơ bản của một nền kinh tế trưởng thành:
năng lực sản xuất có thể tăng nhanh hơn nhu cầu tiêu dùng.
Nếu cầu nội địa không theo kịp, hàng hóa phải được bán ra thế giới.
Nhưng các quốc gia khác cũng không đứng yên.
Mỹ, châu Âu, Ấn Độ và nhiều nền kinh tế khác bắt đầu dựng hàng rào thuế quan, trợ cấp công nghiệp trong nước và hạn chế hàng nhập khẩu chiến lược.
Khi đó, excess capacity không còn dễ dàng được giải quyết bằng xuất khẩu.
Quân bài thứ ba: tạo ra nhu cầu mới
Đây có lẽ là lý do Trung Quốc đang đặt cược mạnh vào AI, robot hình người, xe tự hành, biotech và các ngành công nghệ mới.
Không chỉ là:
sản xuất nhiều hơn.
Mà là:
sản xuất thứ mà trước đây con người chưa từng có nhu cầu mua.
Đây là tầng khó nhất của tăng trưởng kinh tế.
Khi một nền kinh tế còn nghèo, tăng trưởng tương đối dễ.
Người dân cần nhà, xe, đường, điện, máy lạnh, tủ lạnh, điện thoại.
Nhu cầu đã tồn tại sẵn.
Nhưng khi xã hội giàu hơn và thị trường dần bão hòa, tăng trưởng phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng tạo ra category mới.
Smartphone từng tạo ra một thị trường mới.
Internet tạo ra hàng nghìn ngành mới.
AI có thể làm điều tương tự.
Nếu Trung Quốc làm được điều đó ở quy mô đủ lớn, upside của họ vẫn cực kỳ lớn.
Nếu không, họ có nguy cơ rơi vào một dạng bẫy bão hòa kinh tế trước khi thực sự giàu:
dân số giảm + demand yếu + productivity tăng + overcapacity + lợi suất đầu tư giảm.
Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất của Trung Quốc trong vài thập kỷ tới.
Việt Nam: một phiên bản nhỏ hơn của cùng bài toán
Việt Nam đang đi trên một con đường khá giống Trung Quốc, nhưng với tiềm lực nhỏ hơn rất nhiều.
Mô hình tăng trưởng cũng quen thuộc:
FDI → công xưởng → việc làm → đô thị hóa → bất động sản → tín dụng → tăng trưởng.
Và Việt Nam cũng bắt đầu gặp những giới hạn tương tự:
- giá nhà tăng quá xa thu nhập;
- tỷ lệ sinh giảm;
- dân số sẽ già hóa;
- doanh nghiệp nội địa yếu hơn doanh nghiệp FDI;
- công nghệ lõi và R&D còn hạn chế;
- nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào gia công và bất động sản.
Điểm đáng lo là Trung Quốc đã tích lũy được một nền công nghiệp, công nghệ, vốn và thị trường nội địa cực lớn trước khi mô hình cũ chạm trần.
Việt Nam chưa có mức tích lũy tương đương.
Do đó rủi ro của Việt Nam không chỉ là “bất động sản quá đắt”.
Rủi ro thực sự là:
engine cũ mất hiệu quả trước khi engine mới đủ mạnh.
Tại sao không thể đơn giản để giá nhà sập?
Một quan điểm phổ biến là:
giá nhà quá cao thì cứ để nó giảm mạnh, người trẻ sẽ mua được nhà.
Vấn đề là ở Trung Quốc và Việt Nam, bất động sản đã được neo quá sâu vào toàn bộ hệ thống kinh tế.
Nhà đất là tài sản thế chấp.
Ngân hàng cho vay dựa trên giá trị tài sản đó.
Household wealth tập trung mạnh vào nhà đất.
Doanh nghiệp xây dựng và vật liệu phụ thuộc vào nó.
Nguồn thu của chính quyền địa phương cũng gắn với đất.
Vì vậy:
BĐS giảm → collateral giảm → ngân hàng siết tín dụng → nợ xấu tăng → household wealth giảm → tiêu dùng yếu → doanh nghiệp khó khăn → BĐS tiếp tục giảm.
Một cú crash lớn có thể biến một vấn đề về affordability thành một vấn đề tài chính hệ thống.
Đây là cái bẫy.
Giá quá cao là vấn đề.
Nhưng giá giảm mạnh cũng là vấn đề.
Lời giải lý tưởng nhất không phải là crash.
Mà là:
giá bất động sản đi ngang đủ lâu để thu nhập tăng dần bắt kịp.
Nói cách khác, giảm price-to-income ratio bằng tăng income thay vì phá hủy nominal asset value.
Bài toán cuối cùng: một nền kinh tế có thể tăng mãi không?
Đây mới là câu hỏi lớn hơn.
Nếu dân số giảm, productivity vẫn tăng và nhu cầu vật chất dần bão hòa, thì nền kinh tế muốn tiếp tục tăng trưởng phải liên tục tạo ra:
sản phẩm mới, ngành mới, nhu cầu mới.
Một người giàu gấp đôi không nhất thiết cần hai căn nhà, hai tủ lạnh hay hai chiếc xe.
Tăng trưởng dài hạn vì vậy không chỉ là câu chuyện:
sản xuất tốt hơn.
Nó còn là:
liên tục tìm ra thứ mới để con người muốn tiêu tiền vào.
Mỹ có một lợi thế cấu trúc rất lớn ở đây: nhập cư giúp dân số và số hộ gia đình tiếp tục tăng, nghĩa là cầu cơ bản vẫn liên tục được bổ sung.
Trung Quốc, Nhật Bản và trong tương lai là Việt Nam không có lợi thế đó ở cùng quy mô.
Do đó bài toán của Trung Quốc hiện nay có thể được tóm gọn khá tàn nhẫn:
hoặc tạo ra một frontier tăng trưởng mới đủ lớn,
hoặc già hóa trước khi thực sự giàu.
Việt Nam cũng đang tiến dần tới cùng câu hỏi.
Bất động sản từng giúp hai nền kinh tế tăng trưởng thần kỳ.
Nhưng chính vì nó đã thành công quá lâu, việc tìm ra thứ thay thế nó giờ trở thành bài toán khó nhất.